في أستراليا، توجد طرق متعددة لشراء العقارات والبيوت، إحدى هذه الطرق هي المزادات العلنية، وهي طريقة مستخدمة على نطاق واسع إلا أن لها قوانينها الخاصة، ويتوجب التنبه الى الشروط الخاصة بها.
وقال الخبير في سوق العقارات رغد ميشو إن الفارق الأساسي ما بين الشراء عبر المزاد أو بطريقة أخرى "أن المزاد العلني غير قابل لوضع أية شروط على عملية البت والبيع، ففي حين يمكن وضع شروط متعلقة بمسائل تأمين القروض المالية او الكشف عن العقار أو الملكية، لا يمكن وضع مثل هذه البنود على عمليات الشراء بالمزادات"
يبدأ المسؤول عن المزاد بإعلان قوانين وقواعد المزاد: "بمجرد فتح الـ auctioneer المزاد يتم الإعلان أن المزاد يتطلب معاملة نقدية دون شروط"، وأن العقد يصبح ساري المفعول ولا يخضع لأي شروط تمويل فور توقيعه.
ويقوم الراغبون بشراء العقار بتسجيل أسمائهم للمزايدة، وعليهم إظهار الهوية الشخصية للوكيل العقاري ليسمح لهم بالمزايدة.
يطلب من المتواجدين بدء المزايدة بطلب افتتاحي، ويقوم بتحديد المبلغ الذي سيتم رفع العرض عليه "يمكن ان يفتح المزاد بأي سعر، ولكن ما يهم هو السعر النهائي"
أما الأجراءات التي يجب اتخاذها قبل الحضور الى المزاد فهي تتمثل بثلاث خطوات أساسية بحسب السيد رغد ميشو:
ترتيب الأمور المالية وتأمين القرض العقاري:
وبحسب السيد ميشو فإن الخطوة الأولى والأهم هي تأمين القرض: "يجب ان تكون جاهزا وتدخل المزاد بموافقة المصرف"
وأوضح السيد ميشو أن المصارف قد تمنح preapproval أو قبول أولي بالإقراض بحسب المعلومات المتوفرة عن مدخول الشخص واستقرار عمله، إلا أن القبول النهائي يأتي بعد تقييم الملكية الذي عادة ما يتم عقب عملية الشراء وليس قبلها.
وبالرغم من أنه في غالب الأحيان يأتي تقييم المصرف للملكية قريبا جدا من الثمن الذي دفع مقابلها الا انه أحيانا قد يأتي دون القيمة الشرائية ما قد يضع الشاري في مأزق إذ يتوجب عليه تأمين الفارق بين قرض البنك وقيمة المنزل، ليكون جاهزا لدفع ثمن العقار يوم التسجيل settlement day.
الكشف عن الملكية بتمعن:
ينصح رغد ميشو برؤية العقار ومعاينة الملكية التي تعتزم شرائها مرتين على الأقل، مشددا على ضرورة التحقق من هيكلية البناء والتقارير المتعلقة به.
ونبه ميشو إلى ضرورة الاستعانة بأخصائي أو محام للاطلاع على الفقرة 30 وتفنيد بنودها لتتضح الصورة كاملة عن ميزات العقار ومراجعة جميع شروط العقد.
تجدر الأشارة الى واجب الاستفادة من آراء الخبراء في فحص العقار، والتأكد من عدم وجود حشرات قبل موعد المزاد، وعدم وجود أي شكاوى على العقار او مطالب على الأرض لتوسيع الطريق أو خط كهرباء جديد، وغيرها من الأمور التي تحتاج إلى خبير للتأكد منها.
الاستعانة بمحام أو خبير للتحقق من الأوراق الخاصة بالملكية
لفت الخبير العقاري رغد ميشو إلى ضرورة الانتباه بشكل خاص للفقرة 32 من عقد البيع والشراء الخاص بكل ملكية وتفحصه بشكل دقيق، وبكل ما يحتويه من معلومات بشأن الملكية.
واعتبر ميشو ان الاستعانة بالخبراء في هذا المجال توضح الصورة وتقي من المخاطر، إذ أن الحصول على نسخة من العقد عادة ما يكون سهلا قبل موعد المزاد العلني.
وفي حال قمت بشراء العقار، سيتعين عليك توقيع عقد الشراء فورا ودفع 10% من مجمل سعر العقار، وبمجرد التوقيع لا يمكن الرجوع عن هذا القرار.
ويتم دفع المبلغ المتبقي من العقار خلال مدة ثلاثة أشهر من تاريخ الشراء، وتتم عملية البيع عند ضربة المطرقة ويطلب من الشخص ان يوقع عقد البيع والشراء.
