关注澳洲住房危机：当考虑交通因素时 外郊的住房成本还有优势吗？

在有关澳大利亚住房危机的讨论中，交通的影响在很大程度上被忽视了。

Source: AAP

当我们谈论交通时，通常是提到通勤的时间，而不是实际费用。

在家庭成本方面，住房成本通常最高，交通支出排第二或第三高，而这些成本是密不可分的。

有研究表明，如果同时考虑到住房和交通费用，城区和外郊之间的成本差异就消失了。

对于澳大利亚城市来说，住房成本通常会随着与中央商务区的距离加大而下降。因此，寻找可负担住房的人倾向于在外郊寻找。

拥有住房并从住房增值中获益的愿望，胜过所有其他考虑因素。潜在买家通常考虑的是房价，而不是通勤成本。这是因为房价是一个单一的已知数字，而交通成本则随着时间的推移而增加。

但是，当住房和交通成本结合在一起时，外郊的“更为便宜的住房”就变得更加昂贵，因为居民通常出行的路程更长。 原本面临房贷压力的外郊居民，将因这些额外的交通成本，处于更糟的情况。

住在外郊依赖汽车 需要花费多少？

开车成本是多少？根据澳大利亚税务局和统计局的数据，拥有一辆车的家庭每年的成本约为9500澳元，或每月近800澳元。

然而，许多家庭，尤其是住在外郊的家庭，拥有不止一辆车。他们的费用可能是平均水平的两倍，如果他们开车的距离超过平均水平，则费用更高。

对于居住在外郊的家庭来说，背负房贷，在加上拥有一辆车或者两辆车的支出，这是一笔不菲的开销。截至4月，全国平均每月抵押贷款还款额为3425澳元至3535澳元（在最近两次加息之前）。

对于交通情况会对住房决定造成影响的担忧并不少见。2006年，城市政策研究员多德森（Jago Dodson）教授和我开发了VAMPIRE（抵押贷款和石油通胀风险和支出的脆弱性评估）指数，以研究住户应对较高抵押贷款利率和燃料成本时的脆弱性。它表明澳大利亚首府城市外郊区的住户是最脆弱的，因为他们依赖机动车（而不是公共交通）出行。

ACCC chairman Rod Sims: We would love to be able to do something about that, but it’s all run by governments Source: AAP

我们研究的一个目标是帮助改善外郊地区的公共交通。届时，居民将不再那么依赖汽车，最终也不太容易受到利率和燃料价格上涨的影响。

政策制定者当时表现出相当大的兴趣。然而，这些年来，这种担忧似乎已经消散了，尽管城市交通研究员Abraham Leung在去年更新了昆士兰州东南部的VAMPIRE指数。

澳大利亚还有一些相关研究，包括2020年通勤成本对低收入租房者住房负担能力的影响分析。

为何不把住房和交通费用放在一起考虑？

将住房和交通费用结合起来的想法并不普遍。然而，人们已经付出很大努力，特别是在北美，以提供更为准确图景，提供在特定地区购买房屋的真实成本。

最令人印象深刻的努力是位于芝加哥的邻里技术中心所做的工作。它在2006年创建了一个住房+交通（H+T）指数。该指数研究了美国各地的成本，并定期更新，使人们更好了解每个地区的可负担性。

另一个国家层面的例子是美国交通部的住房和交通可负担性指标。它衡量的是美国家庭在住房和交通方面的平均花费占收入的比例。

在地方和区域政府层面，来看看加拿大温哥华地区开展的工作。

研究发现，当把住房和交通成本都考虑在内时，内城和外郊之间的成本差异很小。因此，想买房的人最好找离中央商务区更近的房子。温哥华的Metro 2040计划包括了住房和交通成本。

这对澳大利亚的规划政策意味着什么？

在决定土地使用计划和在哪里开发新的住宅区时，住房战略必须将交通纳入考虑。这种更全面的方法将有助于减少家庭的成本压力从而产生更好结果。

这种方法可能会导致离中央商务区和其他就业中心更近的住房密度更高。它还应该让决策者更多关注为外郊和其他缺乏良好交通服务的地区提供更好的公共交通。

 

澳大利亚政策制定者采用综合方法时遇到的一个障碍是，他们缺乏一种容易评估住房和交通的综合成本的方法。

虽然VAMPIRE指数朝着正确方向迈出了一步，但澳大利亚需要一个定期更新和更有针对性的工具，如上述的住房+交通指数，以及住房和交通可负担性指标。

本文作者：

尼尔·G·塞普额（Neil G Sipe）

昆士兰大学（The University of Queensland）规划学名誉教授

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