【物业管理Strata，安居知识123】公共区域设施维修谁负责？

邻里街坊，家长里短，可能都免不了提及你我共有的“公共区域”Common Property。新州持牌Strata管理人黎安良要同您讲述如何妥善的使用和改善“公共区域”。

Sydney property market Source: Pixabay

您的住宅设施在公共区域吗？这些设施的维修是由业主还是由Strata管理人来承担呢？

NSW Fair Trading 根据Strata Schemes Management Act 2015中的107条款（Section 107）， 允许Strata管理人引入公共区域备忘录（Common Property Memorandum）来确定相关设施是由Strata还是由业主来进行维修。

黎先生表示，老版的物业法中没有纳入公共区域备忘录，对一些维修责任的界定较为模糊。新的法律清晰的定义了业主和业主法团的责任范围。

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要点：

• 公共区域备忘录详细规定了业主和Strata管理人的责任范围。
• 黎先生表示，在1974年7月1日以前，阳台属于业主的个人财产。
• 业主可以根据By Law中的细则来了解是否有权在自家阳台做小型装修。

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“如果你用政府的规范来管理你的大楼，你首先需要通过管理细则（By-Law）,将其引入到管理规则中，才可以执行。”

Source: SBS

黎先生表示，用一个简单的公式可以去理解备忘录中的规定。

“你的设施，不管在阳台上还是在房间内，它所提供的服务只能供你家使用而别人享受不到，那基本上这个（设施的维修）就是你的事情了。”

黎先生以空调为例做出了解释：在以往的规定中，如果自家的空调外机位于公共区域，那应该由Strata来负责维修；但是，根据这一个公式，由于空调只为自家提供服务，其他家庭无法享受，那维修的责任则落到了业主本人身上。

但是，黎先生也指出，1974年7月1日以后，几乎所有Strata范畴下的阳台都属于公共区域，除非By-Law中明确将其从公共区域中剔除；1974年7月1日以前的物业，阳台都属于个人财产。

一些听友也提出了他们所遇到的物业管理问题。

听众王女士：楼上阳台扫水影响到楼下的阳台，因为楼下的阳台面积大于楼上，这种情况是否由楼上的业主负责？

黎先生：楼上业主的做法违反了By Law，您可以与楼上业主直接交流，Strata也可以在之后出面协调。By-Law中明确规定，任何业主都不得影响其他业主的正常生活。如果业主无视了Strata的两次警告，Strata可以将业主带到法庭，一次的罚款金额为1100澳元。

听众陆先生：家里希望装分体式空调，空调的外机装在阳台。Strata不允许。

黎先生：空调安装属于小型装修（Minor Renovation），您可以了解一下By-Law中有没有关于小型装修的规定。如果没有，您可以与Strata联系，让他通过相关的By Law，之后您即可安装空调。

听众郑女士：7、8年新的物业，阳台的地板瓷砖受到雨水的影响需要维修，但是，Strata要求业主出钱。与此同时，Strata不允许我们在阳台晾衣服。

黎先生：您的物业在1974年7月1日以后，因此，阳台是公共区域，Strata有责任避免您的阳台出现问题往楼下渗水，费用不应由业主本人承担。

通常情况下，阳台上是不可以晾衣服的。但是，一些By-Law允许业主在阳台晾衣物，只要高度不超过阳台的遮盖物。比如说，阳台的栏杆是1米高，那所晾晒的衣物不能超过1米的高度。

一些听友还就物业后院自建的凉棚、物业保险到期、内墙漏水维修等问题提出了问询。您可以点击图片音频收听黎先生详细的解答。

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