【業主加租點算？】一文看清各州地加租法例及住客權利

通脹壓力下百物騰貴，加上臨時居民入境，樓價、屋租亦逐步見漲。坊間呼籲當局制定租金升幅。

Advocates are urging tenants to seek legal advice and consider their options if presented with a notice on a rent price increase. Source: SBS

家住Port Adelaide的單親媽媽Amanda Elsner夜裡不時會扎醒。她目前的租屋合同將在五個月後到期，她非常擔憂租金上漲。

她向SBS表示，自己是低收入家庭：「生活支出本身已增加，已沒有額外的錢（交租）。」

根據南澳房屋署的數據，過去兩年，當地平均屋租上升了兩成，從$350增加到$420。

過去五年，Amanda都有準時交租，並確保兩名16歲和9歲的兒子的生計。「有時要放棄一些奢侈品，比如孩子們想要的電子遊戲。」

房地產市場數據分析機構CoreLogic在7月1日公佈的數據顯示，全國屋租在六月增加0.9%，令全年總計上漲9.5%。這是2007年12月以來最大幅度的年度增長。鄉鎮地區（10.8%）增速快過省府城市（8.8%）。

租客加租壓力增

昆州租戶協會（Tenants Queensland）行政總裁Penny Carr表示，最近越來越多人就業主加租向他們尋求法律意見。

她指，當局在疫情期間保護租客免受加租和驅逐的措施已被取消，因此租客的議價能力其實很有限。「（租客）總是處於擔憂和恐懼之中......如果做了甚麼其他人不喜歡的事，特別是中介，便會在租約到期後被趕走。」

新州的租戶聯會收到的諮詢也翻倍。涉及加租的諮詢佔比，從2020年底到2021年初的平均3%，增至今年第一季度的6%。

行政總裁Leo Patterson Ross表示，諮詢攀升很多是來自鄉鎮地區。「有的人仍在租住，有的人要搬走和被驅逐。他們要找新的住所，全部都比之前的貴。」

受加租壓力租客增

澳洲衛生與福利研究所（Australian Institute of Health and Welfare）對最新的2021年人口普查數據分析發現，全國三份之二人口是租客，其中三份之一有租金壓力，即至少三成的收入要用於支付屋租。

生產力委員會的數據指，低收入家庭平均要花費50.2%的收入來交租。

慈善機構Housing All Australians委託進行並在上月發表的一份報告預計，到2051年，全國會有超過200萬的低收入家庭，在住房壓力中掙扎。

屆時，全社會在醫療、教育、犯罪成本和生產力方面的經濟支出總額會達到250億元。

如何與業主談判？

新州租戶聯會的Leo表示，租客可以聯絡本地社區的租戶組織，以了解在個別情況下有何法律上的選擇。

他說，澳洲大部份地區的租賃市場都是供不應求，而且市場和法律制度都給予了業主和物業管理者更大的議價能力。

People across the country have experienced rental increases in line with increased cost of living. Source: AAP

租客應與業主溝通，了解業主是否有可能減少屋租加幅甚至不加租。相關承諾要以文件形式記錄。

目前全國只有首都領地有限制加租幅度。南澳議會也正考慮立法，限制每兩年只能加租一次。

Leo表示，如果租客認為加租不當，法律上可以入稟相關的仲裁庭（tribunal）、專員公署或地區法院，但這不能保證不會加租，甚至可能招致業主報復。

如何採取法律行動？

在仲裁庭，租客負責舉證為何加租不當，例如鄰近類似物業的租金比較、物業的狀況、業主有大額支出等。

Leo建議租客，採取法律行動前要尋求法律諮詢，做好充足調查。「這需要很多工作。新州的仲裁庭一些加租案都成功了，但無法避免業主以其他方式逼迫租客離開。」

仲裁庭有權制定租金，也有可能批准加租。如果敗訴，租客必須在租約期間接受新的租金。

租客在加租中有何權利？

新州

如果你的租約不足兩年，業主不能加租，除非租約寫明可以。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來，而且不得含糊地說「符合市場價格」。

如果租約超過兩年，業主只能每12個月加租一次，要提前60日書面通知。每月續租也是一樣的加租頻率和通知要求。

租客對加租不滿，可以入稟Civil and Administrative Tribunal仲裁庭。

維州

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以。即使租約允許加租，業主也要提前60日書面通知。即使是每月續簽的租約，加租也要提前60日書面通知。

維州法例並無限制加租上限和頻率，但通常是12月只加一次租。業主必須告知租客加租幅度是如何計算得來。

租客如對加租不滿，可以在收到加租通知的30日內請維州消費者事務署（Consumer Affairs Victoria）提供免費評估。當局會檢查你的房屋，並提供評估報告說明加租是否過高，但業主可以拒絕聽從。

租客可以在收到報告的30日內入稟Civil and Administrative Tribunal仲裁庭。

昆州

加租必須符合昆州租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來。

每次加租必須和上次加租或租約開始間隔六個月，要提前兩個月書面通知，包括加租幅度和生效日期等內容。每月續租的亦然。

如果是簽新的租約，可以在無通知下商量加租，但同樣至少要與上次加租間隔六個月。

如果租客對加租不滿，可以透過住宅租賃管理局（Residential Tenancies Authority）的免費服務解決爭端，強制雙方坐下談判。

如果仍無法達成一致，將出現驅逐等緊急情況，租客可以在收到加租通知的30日內入稟Civil and Administrative Tribunal仲裁庭。

南澳

加租必須符合南澳租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來，比如通脹。

每次加租必須和上次加租或租約開始間隔12個月，要提前兩個月書面通知。每月續租的亦然。

其他情況下，要租戶書面同意加租，業主才能加租。如租戶對加租不滿，可以入稟Civil and Administrative Tribunal仲裁庭。

西澳

加租必須符合西澳租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來。

每次加租必須和上次加租或租約開始間隔六個月，要提前兩個月按規定作書面通知。每月續租的亦然。

如果是簽新的租約或換成每月續租，前30日不能加租。

租客對加租不滿，可以入稟地區法院。

塔州

加租必須符合塔州租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以，或者租客口頭同意（通常發生在按月續租）。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來。

每次加租必須和上次加租或租約開始間隔12個月，要提前60日書面通知。

租客對加租不滿，可以入稟Residential Tenancy Commissioner專業公署。

北領地

加租必須符合北領地租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以或者租客書面同意。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來。

每次加租必須和上次加租或租約開始間隔六個月，要提前30日書面通知，包括加租幅度和生效日期等內容。

租客對加租不滿，可以入稟Civil and Administrative Tribunal仲裁庭。

首都領地

加租必須符合首都領地租務法例的租約和通知要求。

如果你有租約，業主不能加租，除非租約寫明可以或者租客書面同意。即使租約允許加租，業主也要告知租客加租幅度是如何計算得來。

每次加租必須和上次加租間隔12個月，要提前8個星期書面通知，包括加租幅度和生效日期等內容。每月續租的亦然。

根據法例Residential Tenancies Regulations 1998，每次加租不能超過「訂明金額」。該金額由坎培拉的租金和消費者價格指數（CIP）計算得出。

如果租金加幅超過該金額，要得到Civil and Administrative Tribunal仲裁庭的批准。租客對加租不滿，可以在加租生效日期前至少兩個星期入稟仲裁庭。

政府有何紓困舉措？

工黨政府承諾在5年內投資100億元建造3萬個公屋和可負擔房屋單位。房屋倡議機構Better Renting對此表示歡迎，但認為數量不足以解決供應問題。

機構創辦人Joel Dignam表示，緩解住房壓力迫在眉睫。

2021年人口普查數據顯示，在去年8月10日，全國有約100萬個物業空置。

昆州租戶協會的Penny Carr表示，當局需要調查確認一些利用率低的房屋儲備是否可以用作社會房屋。「我們要了解昆州和澳洲有哪些（空置單位）業主、有多少（空置）物業......但目前我們一無所知。」

新州租戶聯會的Leo表示，海外越來越多地方制定加租幅度，包括紐約、愛爾蘭和西班牙，而澳洲是經合組織（OECD）國家中少有的無動於衷。「我們要推動這方面。」

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