ทางออกผู้ติดคุกเงินกู้ซื้อบ้าน (Mortgage Prison)

ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า) ที่ปรึกษาด้านสินเชื่อซื้อบ้าน อธิบายสถานการณ์ Mortgage Prison หรือติดอยู่ในคุกเงินกู้ซื้อบ้าน ที่กำลังพบได้บ่อยขึ้นในออสเตรเลียทุกวันนี้ Source: Pixabay, Supplied / Pixabay/ Sasapin Premsai

Get the SBS Audio app

Other ways to listen

ครัวเรือนมากมายต้องติดอยู่ในคุกเงินกู้ซื้อบ้านหรือ Mortgage Prison จากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่พุ่งกระฉูด ประกอบกับราคาอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลียที่ตกต่ำลง Mortgage Prison คืออะไร มีทางออกไหม ถ้ามีปัญหาชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ควรทำอย่างไร คุณศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า) ที่ปรึกษาด้านสินเชื่อซื้อบ้าน ในเมลเบิร์น อธิบาย

ประเด็นสำคัญในพอดคาสต์

Mortgage Prison หรือติดอยู่ในคุกเงินกู้ซื้อบ้าน คืออะไร
ปัจจัยที่ทำให้ผู้คนติดคุกเงินกู้ซื้อบ้าน
คนกลุ่มไหนที่มีความเสี่ยงประสบปัญหา mortgage prison
มีทางออกหรือไม่สำหรับคนที่ติดคุกเงินกู้ซื้อบ้าน
คนที่จะกู้เงินซื้อบ้านในอนาคต จะหลีกเลี่ยง mortgage prison ได้อย่างไร
ถ้าประสบปัญหาผ่อนชำระเงินกู้ซื้อบ้าน ควรทำอย่างไร

กด ▶ ด้านบนเพื่อฟังสัมภาษณ์

คุณ ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า) ที่ปรึกษาด้านสินเชื่อซื้อบ้าน (Mortgage Broker) ในเมลเบิร์น อธิบายสถานการณ์ Mortgage Prison หรือติดอยู่ในคุกเงินกู้ซื้อบ้าน ที่กำลังพบได้บ่อยขึ้นในออสเตรเลียทุกวันนี้

“Mortgage Prison หรือติดอยู่ในคุกเงินกู้ซื้อบ้าน คือการที่ท่านมีสินเชื่อบ้านหรือมี home loan อยู่กับธนาคารปัจจุบัน แล้วท่านพยายามรีไฟแนนซ์ไปองค์กรการเงินอื่น หรือธนาคารอื่น แต่ท่านไม่สามารถทำได้ แล้วท่านติดอยู่กับธนาคารปัจจุบัน” คุณซาซ่า กล่าว

Mortgage Prison คือการที่ท่านมี home loan อยู่กับธนาคาร แล้วท่านพยายามรีไฟแนนซ์ไปหาดอกเบี้ยที่ถูกกว่า แต่ไม่สามารถทำได้ ต้องติดอยู่กับธนาคารปัจจุบัน
ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า)

สถานการณ์ปัจจุบันในออสเตรเลีย ที่ดอกเบี้ยเพิ่ม แต่มูลค่าบ้านลดลง ส่งผลให้เจ้าของบ้านจำนวนมากไม่สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อไปสู่อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าได้ Source: Pixabay

เธอบอกว่า สถานการณ์ด้านดอกเบี้ยในออสเตรเลียได้นำไปสู่สถานการณ์ที่ทำให้ผู้คนติดอยู่ในคุกสินเชื่อซื้อบ้าน

“การติดคุกเงินกู้ซื้อบ้านมาจากปัจจัยหลัก 2 อย่าง ปัจจัยที่หนึ่งคือความสามารถในการกู้ยืมของท่านไม่เพียงพอ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น 12 ครั้งในช่วงหนึ่งปีที่ผ่านมา แต่รายได้ของท่านไม่เพิ่มขึ้นตามสัดส่วนไปพร้อมกับอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้น ทำให้ความสามารถในการกู้ยืมของท่านไม่เพียงพอ ถ้าเปรียบเทียบกับตอนที่ท่านกู้เงินซื้อบ้านในครั้งแรก”

“ปัจจัยที่สองคือ มูลค่าบ้านลดลง คือบ้านที่ท่านซื้อเมื่อปีหรือสองปีที่แล้วมีมูลค่าลดลง จึงทำให้ท่านไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ เช่น ในซิดนีย์บ้านมูลค่าลดลง 20 เปอร์เซ็นต์ (โดยภาพรวม) ในเมลเบิร์น บ้านมูลค่าตกราว 14 เปอร์เซ็นต์ (โดยภาพรวม) ในการที่มูลค่าบ้านลดลงส่งผลกระทบต่อ LVR (LVR คือ สัดส่วนยอดหนี้สินชื้อบ้านต่อมูลค่าบ้าน) ถ้า LVR มากกว่า 80 เปอร์เซ็นต์ ท่านจะต้องเสีย loan mortgage insurance ส่งผลให้ไม่คุ้มค่าที่ท่านจะรีไฟแนนซ์ไปองค์กรทางการเงินอื่น” คุณซาซ่า ระบุ

การติดคุกเงินกู้ซื้อบ้านมาจาก ปัจจัยที่หนึ่งคือดอกเบี้ยเพิ่ม แต่รายได้ของท่านไม่เพิ่ม ปัจจัยที่สองคือมูลค่าบ้านของท่านลดลง
ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า)

ผลต่อคนจะซื้อบ้านและคนที่ซื้อแล้วจากดอกเบี้ยเพิ่มหลายครั้งรวด

เธอกล่าวต่อไปว่า มีผู้กู้ยืมบางกลุ่มที่มีความเสี่ยงมากเป็นพิเศษที่จะติดอยู่ในคุกสินเชื่อซื้อบ้าน

“มีอยู่ 3 กลุ่มค่ะ กลุ่มที่หนึ่งคือ ท่านที่ซื้อบ้านในช่วงที่ราคาบ้านพุ่งสูงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา (peak cycle of property market) แต่หลังจากนั้นมูลค่าบ้านตก ทำให้ LVR ของท่านมากกว่า 80 เปอร์เซ็นต์ จึงไม่สามารถรีไฟแนนซ์เพื่อลดอัตราดอกเบี้ยได้”

“กลุ่มที่สองคือ เมื่อตอนที่ท่านซื้อบ้านหรือประกวดราคา ณ ตอนที่ซื้อนั้นท่านเสนอราคาแพงเกินไป จึงทำให้สัดส่วนการกู้ยืมกับมูลค่าบ้านไม่สมดุล LVR มากกว่า 80 เปอร์เซ็นต์ โดยเฉพาะท่านที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ส่วนมากจะเสนอราคาซื้อสูงกว่าที่ควรจะเป็น”

“กลุ่มที่สามคือ ผู้ที่ซื้อบ้านและวางเงินมัดจำน้อย โดยมากมักเป็นคนอายุน้อย หรือคนที่เพิ่งจบการศึกษาใหม่ ๆ อายุน้อย ผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นครอบครัว จึงมีเงินเก็บน้อย เก็บยาก เพราะท่านเพิ่งเริ่มก้าวเข้าไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เงินวางมัดจำน้อย แต่ยอดกู้ยืมเยอะ การผ่อนจ่ายสูง ถ้าท่านกู้ที่มากกว่า 90-95 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าบ้าน ท่านต้องถือครองบ้านไว้ 3-4 ปี กว่าที่ท่านจะสามารถรีไฟแนนซ์แล้วไม่ต้องเสีย loan mortgage insurance อีกครั้ง คือมูลค่าบ้านสูงขึ้นเพียงพอที่จะทำให้สัดส่วนของ LVR ต่ำกว่า 80 เปอร์เซ็นต์”

กลุ่มเสี่ยงคือ ผู้ที่เพิ่งซื้อบ้านในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ที่ซื้อบ้านมาในราคาสูงกว่าที่ควรจะเป็น ผู้ที่วางเงินมัดจำน้อย
ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า)

ประชาชนกลุ่มที่เสี่ยงติดคุกสินเชื่อซื้อบ้านคือ ผู้ที่เพิ่งซื้อบ้านในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ผู้ที่วางมัดจำน้อย ผู้ที่ซื้อบ้านในราคาที่สูงกว่าที่ควรจะเป็น Source: Pixabay

อย่างไรก็ตาม ยังคงมีทางออกสำหรับผู้ติดคุกเงินกู้ซื้อบ้าน ซึ่งคุณซาซ่าได้แนะนำไว้ในบทสัมภาษณ์ รวมทั้งฝากคำแนะนำที่สำคัญถึงผู้คนที่มีปัญหาชำระเงินกู้ซื้อบ้าน

“การนิ่งเฉยไม่ติดต่อธนาคาร หรืออยู่ดี ๆ ก็หยุดผ่อนไป เพราะนั่นจะส่งผลกระทบโดยตรงต่อท่าน อย่างแรกคือ ประวัติทางการเงินของท่าน หรือ credit check, credit report ซึ่งธนาคารมีสิทธิ์ mark ในนั้นว่า late repayment, not repayment หรือ default ใน credit report, credit score ของท่านผู้กู้ยืม ส่งผลให้ท่านจะกู้ยืมเงินไม่ผ่านในอนาคต หรือต้องกู้ยืมเงินในอัตราดอกเบี้ยที่แพง จึงจะส่งผลกระทบต่อท่านเป็นระยะเวลานาน”

การนิ่งเฉยไม่ติดต่อธนาคาร หรือหยุดผ่อนไป จะส่งผลกระทบต่อประวัติทางการเงินของท่านเป็นระยะเวลานาน
ศศพินทุ์ เปรมสาย (ซาซ่า)

“กรณีที่แย่ที่สุดคือ หากท่านหยุดผ่อนจ่าย และไม่บอกธนาคาร แต่เงียบหายไป ธนาคารจะยึดบ้านของท่าน เรียกว่า repossession แล้วธนาคารจะเอาบ้านของท่านไปขายทอดตลาด ถ้าธนาคารขายบ้านให้ท่าน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดธนาคารจะนำมาหักค่าใช้จ่าย ท่านจะได้กำไรน้อยลง”

คุณซาซ่ายังได้ฝากข้อคิดถึงผู้มีเงินกู้ซื้อบ้านทุกคนในช่วงนี้ว่า

“ขอให้บริหารการเงินอย่างใกล้ชิดในช่วงที่สถานการณ์อัตราดอกเบี้ยยังไม่นิ่ง พร้อมทั้งให้สื่อสารพูดคุย เก็บข้อมูล กับธนาคาร โปรเกอร์อย่างสม่ำเสมอ ขณะเดียวกันก็ต้องประหยัด หารายได้เสริม และอย่าก่อหนี้สินเพิ่มเติม”

ติดตามฟังคุณซาซ่า ศศิพินทุ์ เปรมสาย ได้อย่างละเอียด ในสัมภาษณ์ฉบับเต็มด้านล่าง

คลิก ▶ เพื่อฟังสัมภาษณ์ฉบับเต็ม