Người bán nhà cần phải "thực tế"
Jason Ballo, nhân viên môi giới của công ty bất động sản Waterdale vừa nhận trách nhiệm bán một căn hộ ba phòng ngủ, hai phòng tắm, hai bãi đậu xe với tầm nhìn tuyệt đẹp ra bờ biển phía Bắc của Sydney.
“Căn nhà ở Chatswood này từng được môt công ty bất động sản khác bán trên thị trường với giá 1,8 triệu đô, chúng tôi đã đến và niêm yết lại ở mức 1,6 triệu. Chúng tôi thực sự cần phải thay đổi giá cả vào lúc này. Đây là cách quảng cáo căn nhà một cách tốt nhất và mang lại giá trị cao nhất cho người mua."
Đó là quan điểm với những bất động sản triệu đô trong một thị trường sôi sùng sục, khi giá nhà bắt đầu trượt dốc.
"Chúng tôi thấy nhiều căn nhà đang được tung ra bán hơn bao giờ hết, có rất nhiều bất động sản không bán được, rất nhiều căn nhà sẽ được tung ra thị trường, số lượng nhà không bán được nhiều hơn chúng ta từng chứng kiến trong 6 đến 7 năm qua ."
Cameron Kizer, Trưởng phòng Nghiên cứu của trung tâm nghiên cứu bất động sản CoreLogic, cho biết một số chủ nhà có thể phải hạ thấp kỳ vọng của họ.
"Nếu quý vị đang bán nhà, lời khuyên chúng tôi dành cho quý vị đó là là cần phải thực tế về giá của căn nhà vì ngân hàng đang hoạt động chặt chẽ hơn, mọi người không thể vay nhiều như trước đây, do đó quý vị phải đặt ra mức giá thực tế hoặc sẵn sàng thương lượng mức giá đó để bán. "
Thị trường đang diều chỉnh giá
Rob Mellor là chuyên gia bất động sản và giám đốc quản lý của B-I-S Oxford economy.
Ông nhận định nguyên nhân giá cà trượt dốc là do các quy định chặt chẽ hơn của cơ quan quản lý doanh nghiệp và vụ bê bối của các ngân hàng Úc sau cuộc điều tra từ Ủy ban hoàng gia, nhằm hạn chế các rủi ro khi cho vay tiền.
"Nói chung, hầu hết các chu kỳ lên và xuống giá bất động sản được thúc đẩy bởi lãi suất, điều này bị ảnh hưởng bởi việc thắt chặt tín dụng cho vay. Thực tế là khả năng chi trả đã ảnh hưởng tiêu cực lên thị trường ở Sydney và mức độ thấp hơn ở Melbourne, nơi chúng ta không thể thấy sự tăng trưởng bền vững như quá khứ, do đó thị trường cần phải có sự điều chỉnh."
Thế nhưng khả năng mua nhà đã được cải thiện đôi chút khi giá nhà giảm không phanh trong năm 2018.
Cameron Kizer dự kiến giá sẽ tiếp tục giảm trong năm tới.
"Có thể giá nhà năm sau sẽ không sụt giảm nghiêm trọng như chúng ta đã thấy vào cuối năm nay, có lẽ sẽ dừng ở mức 5-6% trên toàn quốc. Nhưng chúng tôi nghĩ trong 6 đến 9 tháng tới chúng ta sẽ đến tiếp tục chứng kiến sự sụt giảm đáng kể, đặc biệt là ở thị trường bất động sản tại Sydney và Melbourne. Tôi sẽ không ngạc nhiên khi thấy giá nhà giảm thêm 4 đến 5% trong 12 tháng tới và có thể nhiều hơn một chút ở Sydney và Melbourne. "
Rob Mellor cho biết thêm việc này xuất hiện sau của một thời kỳ giá nhà phất lên như diều gặp gió.
"Chúng ta đừng quên điều này xảy ra vào thời điểm có rất nhiều nguồn cung được thêm vào thị trường và giá bất động sản ở thị trường Sydney và Melbourne đã từng tăng từ 50 đến 70 hoặc 80% trong khoảng thời gian 5 năm. Việc điều chỉnh giá xảy ra là đương nhiên mà thôi.
Rob Mellor nói rằng có những rủi ro.
"Sự gia tăng của các khoản vay chỉ trả lãi suất trong bốn năm qua có lẽ đã ở mức độ khiến tôi hoảng sợ, đây chắc chắn là một rủi ro cho thị trường, trong tương lai."
Chris Bedingfield, nhà phân tích bất động sản tại công ty đầu tư bất động sản Quay Global Investors cho biết nhiều khoản vay chỉ trả lãi suất sẽ chuyển sang trả gốc và lãi trong năm tới.
"Điều này sẽ tác động đến nền kinh tế, ảnh hưởng đến thái độ, hành vi và chi tiêu của người tiêu dùng. Tôi đoán là họ sẽ không để mặc các khoản vay của mình vì điều này, tôi đoán là họ sẽ cắt giảm chi tiêu của mình."
Chính phủ có nhúng tay vào thị trường?
Cuộc bầu cử liên bang sắp diễn ra vào năm tới, chính sách nhà ở có thể sẽ ảnh hưởng đến thị trường.
Lao động muốn hạn chế thuế đầu tư thua lỗ (negative gearing) của các căn nhà mới và cắt giảm thuế lợi vốn (capital gains tax) nhà từ 50% xuống 25%.
Cameron Kizer từ tổ chức CoreLogic lo ngại về chính sách đó.
“Tôi nghĩ rằng điều này có thể dẫn đến một số thất bại hơn nữa trên thị trường. Bởi vì những gì chính sách của chính phủ nhằm cố gắng thúc đẩy nhu cầu trong lĩnh vực nhà mới xây. Đặc biệt là tại thời điểm này có rất nhiều căn hộ mới, chung cư được xây dựng.
Tuy nhiên, chúng tôi nhận thấy khi những căn chung cư mới sắp hoàn thành, định giá của các bất động sản này sẽ thấp hơn giá hợp đồng thực tế. Vì vậy, về mặt nào đó, những thay đổi chính sách đang đẩy người mua tiềm năng vào khu vực rủi ro hơn của thị trường.
Nó cũng sẽ có tác động trở lại đối với giá trị của các căn nhà đó khi bán lại. Giống như bắt những nhà đầu tư mua các bất động san quá đắt đỏ và sau đó khi bán lại những tài sản này, người mua không nhận được cùng lợi ích mà họ đã đầu tư "
Những người khác, như Chris Bedingfield của công ty đầu tư Quay, không chắc chắn lắm về tương lai thị trường.
"Tôi nghĩ rằng chính sách của chính phủ sẽ ảnh hưởng đến cảm xúc của người mua, tôi không nghĩ rằng thuế khấu trừ đầu tư thua lỗ negative gearing có thể điều chỉnh thị trường nhà đất.
Tôi biết rằng đây là một quan điểm phổ biến mà nhiều người suy nghĩ, nhưng Tây Úc đã có thuế khấu trừ đầu tư thua lỗ trong vòng 4 hoặc 5 năm qua nhưng giá nhà vẫn giảm , East Coast sử dụng thuế khấu trừ đầu tư thua lỗ và giá nhà đang tăng lên."
Rob Mellor của B-I-S Oxford Economy cũng có quan điểm tương tự.
"Tôi nghi ngờ khi chúng ta bước vào thời kỳ bầu cử, sẽ rất thú vị xem coi liệu đảng Lao động có quyết định thực hiện một số điều chỉnh hay không. Rõ ràng là họ đã đầu tư tâm sức vào đó như việc đưa ra một vài chính sách, liệu họ có giảm bớt một chút không?
"Một mặt, quý vị có thể nghĩ rằng thực hiện giảm thuế lợi vốn capital gain tax trong một thị trường yếu kém có thể mang lại một số lợi ích, nhưng mặt khác, có thể họ chỉ gia tăng thêm sự tiêu cực hơn khi đánh vào cảm xúc của các nhà đầu tư trong một thị trường đang suy sụp, việc này có thể dẫn đến một thị trường bất động sản buồn tẻ trong vài năm tới. " Rob Mellor
Đối với những nhà đầu tư có ý định nhảy vào thị trường tìm kiếm một món hời trong năm mới, Cameron Kizer đưa ra những lời khuyên sau.
"Ở khu vực ngoại ô Victoria và Tasmania , chúng tôi vẫn đang chứng kiến sự tăng trưởng và tôi sẽ không ngạc nhiên nếu chúng ta tiếp tục thấy điều này.
Các thị trường như Brisbane Adelaide và Canberra vẫn đang cho thấy giá nhà tăng đều đặn, chậm hơn so với 12 tháng trước nhưng tôi sẽ không ngạc nhiên khi thấy giá nhà tiếp tục tăng lên ở những khu vực đó, thậm chí ở Darwin trong vài tháng qua có dấu hiệu cho thấy thị trường nhà đất đang phục hồi. "
