شراء المنزل الأول رحلة شيّقة يحلم بها كل شخص في أستراليا، لكن من الضروري معرفة تفاصيل هذه الرحلة لنتمكن من التخطيط لها بعناية قبل الإقدام على خطوة غير محسوبة النتائج.
يرجى العلم أن المعلومات الواردة في هذا المقال هي على سبيل المعلومات العامة فقط ولا تعتبر نصيحة خاصة.
سألنا المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله عن سبب استمرار الإقبال على شراء المنازل رغم كل الصعوبات الاقتصادية والإغلاقات التي تشهدها مدينتا سيدني وملبورن، فأجاب: " هذه ثقافة اقتصادية، فعلى الرغم من ارتفاع أسعار المنازل بشكل كبير في السنوات الماضية، لا يزال هناك نسبة كبيرة من الشباب والقادمين الجدد ممن يطمحون لشراء منزلهم، حيث يعتبر ذلك الركن الأساسي لبناء حياة مالية مستقرة في أستراليا".
وأضاف عبدالله: "هناك عدة عوامل مساعدة أبرزها الفوائد المنخفضة التي تشير معظم التقديرات أنها ستبقى عند هذا المستوى حتى أواخر عام 2023 على أقل تقدير".
ومن أهم الأمور التي ينبغي التفكير بها خلال عملية شراء المنزل اختيار المنطقة المناسبة، وتؤثر في ذلك اعتبارات شخصية وعائلية وعملية، بحسب سكن الأهل أو المدارس أو مكان العمل، لأنها من العوامل التي تحدد بشكل كبير سعر ومواصفات المنزل الذي نريد شراءه.
علينا كذلك التواصل مع أي وكيل قروض لمعرفة الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكننا اقتراضه، وهذا مرهون بأمرين أساسين: الدفعة الأولى التي نملكها، ومدخولنا ومصروفنا الشهري.
First home buyers guide Source: Getty Images
تتراوح الدفعة الأولى بين 5% و20% من إجمالي القرض. أي إذا كانت قيمة القرض مليون دولار، يجب علينا أن نملك 50 ألف دولار على الأقل، هذا بالإضافة للمصاريف الأخرى.
ويقول عبدالله: "مجموع القرض هو سعر المنزل زائد سعر التأمين على القرض LMI. وعندما يكون المبلغ الذي نستدنيه أكثر من 80% من إجمالي القرض، أي أن دفعتنا الأولى أقل من 20%، نحن بحاجة لشراء تأمين على القرض أو ما يسمى بـ LMI. أما إذا كما نملك 20% أو أكثر كدفعة أولى، عندها لن نكون بحاجة لشراء التأمين.
ومن أبرز المصاريف الأخرى التي تواجه المشترين tamp/transfer duty ومصاريف المحامي الذي يراجع عقد الشراء ويتكفل بعملية الـsettlement وتحويل ملكية المنزل، فضلاً عن كلفة تقرير أهلية المنزل الهندسية وخلوه من النمل الأبيض، وكلفة التأمين على المنزل.
ويوضح عبدالله أن هذا التأمين هو على البناء، أي المنزل نفسه، وهو غير التأمين على القرض. ويمكننا ان ندفعه سنوياً أو شهرياً بحسب الاتفاق مع شركة التأمين، وفقاً لتوفر المبلغ لدينا. وغالباً ما تكون الدفعة السنوية أقل من الشهرية.
ويقدم العديد من الولايات اليوم منحاً وخصومات على الـ transfer/stamp duty لمشتري المنزل الأول. ففي ولاية نيو ساوث ويلز مثلاً، نحصل على خصم كامل للمنازل الجديدة التي يقل سعرها عن 800 ألف دولار والمنازل المستعملة التي يقل سعرها عن 650 ألف دولار.
ويضيف عبدالله: " نحصل على خصومات للمنزل الجديد الذي تتراوح قيمته بين 800 ألف ومليون دولار، والمنزل المستعمل الذي يتراوح بين 650 ألف و800 ألف دولار".
وتبلغ تكلفة الـ stamp duty لمنزل بمليون دولار في سيدني حوالي 43 ألف دولار، وهذا مبلغ كبير، لذلك يقرر العديد من مشتري المنزل الأول اختيار سعر للمنزل ضمن سقف الخصومات للاستفادة من هذا الخاصية.
First home buyer Source: Getty
وفي فكتوريا، يستفيد المشترون من خصم 50% على الـ transfer duty للمنازل الجديدة التي يقل سعرها عن مليون دولار وخصم 25% للمنازل المستعملة.
ويقول عبدالله إنه علينا التنبه لثلاثة أمور أساسية:
- القيمة التقديرية لمتوسط سعر المنزل بحسب المنطقة
- مبلغ الـ stamp duty الذي يجب أن ندفعه
- قدرتنا على الاستدانة، وتدخل فيها حسابات المدخول والمصروف
ويضيف: "في حال تقدم زوجان معاً للحصول على قرض، يتم تقييم مدخول كل طرف على حدة، أي إمكانية إدراج كل مدخول بحساب المجموع، وتقييم المصاريف مجتمعة للزوجين مع مصاريف الأولاد وغيرها من المصاريف الأخرى الكثيرة.
ويدخل في حسابات القدرة على الاستدانة أي قروض شخصية أو بطاقات ائتمانية نملكها حالياً بالإضافة لسجلنا الائتماني (تم مناقشة ذلك في حلقة سابقة).
لهذا السبب يجب علينا أن نبدأ التخطيط لشراء المنزل قبل فترة، والعمل على سداد ديوننا المستحقة قدر المستطاع، ومحاولة ترشيد مصاريفنا، لأن البنك سيطلب نسخاً عن حساباتنا المصرفية bank statements، من حسابات جارية وبطاقات ائتمانية credit cards.
ويشير المحلل الاقتصادي عبدالله عبدالله إلى أن وكيل القروض بإمكانه توفير إجابة تقديرية وفقاً لكل هذه المعطيات عن قدرتنا على الاستدانة، وعندها تبدأ رحلة إيجاد القرض المناسب.
هنا يجب أن ننظر لعدة عروض ولا نكتفي بعرض واحد فقط. وأهم عاملين يجب أخذهما بالاعتبار هما نوع القرض ونوع سعر الفوائد، إلى جانب تكاليف الرسوم الأخرى.
How the First Home Super Saver Scheme works Source: Pixabay
وتنقسم القروض السكنية إلى نوعين: الأول principal and interest ويعني ذلك أن نبدأ من اللحظة الأولى بتسديد ثمن أصل القرض والفوائد.
والنوع الآخر هو interest only أي أن نقوم بسداد الفوائد فقط لأول خمس سنوات، وبعدها نبدأ بتسديد أصل القرض.
ويكون هدف غالبية مشتري المنزل الأول السكن فيه وهو ما يسمى owner occupier وليس بهدف الاستثمار، أي شراء المنزل لتأجيره. ويلجأ المستثمرون عادة إلى خيار interest only لأن هذا يساعدهم في تقليل فاتورتهم الضريبية من خلال المديونية السلبية negative gearing.
وعندما نقرر نوع القرض، تكون الخطوة الثانية اختيار نوع الفوائد، سواء ثابتة أو متغيرة. ويقدم معظم البنوك حالياً خيار أن يكون قسم من القرض بفائدة ثابتة والقسم الثاني بفائدة متغيرة.
ويوضح عبدالله أن قروض الفائدة الثابتة اليوم تكون لسنتين أو ثلاث سنوات، كما أن سعر الفائدة الثابتة الحالي أقل من الفائدة المتغيرة، وهو إجمالاً أرخص بـ 0.5٪. لكن من إيجابيات قروض الفائدة المتغيرة أنها مرتبطة بما يُعرف بالـ offset account وهو حساب بنكي ممكن أن نضع فيه كل مدخراتنا المستقبلية مما يساعدنا على تخفيض كلفة الدين.
وبالنسبة للقروض الثابتة، يحدد المصرف إجمالاً مبلغاً أقصاه 10 آلاف دولار سنوياً كدفعات إضافية للقرض.
ويوجد كذلك رسوم متعددة مرتبطة بالقروض يجب التنبه لها جيداً. لذلك يُفرض على معظم البنوك توضيح الـ comparison rate أي التكلفة الإجمالية للقرض وتشمل الفوائد والرسوم. ويمكننا استعمال الـ comparison rate للمقارنة بين عدة بنوك.
عند تقديم كافة المستندات المطلوبة، يعطينا البنك موافقة مبدئية أو conditional approval وعلى أساسها تبدأ الرحلة الثانية وهي رحلة البحث عن المنزل سواء عبر الشراء المباشر أو عبر الـ auctions. وهي أيضاً مرحلة يتخللها العديد من العقبات، لكن علينا ألا نستسلم ونثابر في البحث لنحصل على منزل الأحلام.
تابعوا بودكاست "لنحكِ عن المال" لمواكبة جميع المستجدات التي تهم حياتكم المالية والعملية في أستراليا.
