要點
- 德國是歐洲住屋擁有率最低的國家之一，全國不足一半人擁有房屋。
- 專家指主要因為監管制度鼓勵了長租。
- 相反，澳洲的租務和監管制度是基於租屋屬過渡性質的概念。
德國是歐洲住房擁有率最低的國家之一，僅 49.1% 的德國人擁有自己的房屋。
專家表示，這主要是因為房屋政策鼓勵租屋，例如有無限期租約。
對比鮮明的是，澳洲的初始固定租約期平均為 12 個月，而德國的租客則可簽署 2 至 30 年不等的初始固定租約期，甚至可以選擇無限期租約。
德國的房屋政策鼓勵租屋，使之成為歐洲「居者有其屋」比率最低的國家之一。 Source: SBS
對租屋的成見
澳洲房屋及城市研究所（Australian Housing and Urban Research Institute）的福瑟林 (Michael Fotheringham) 表示，如果我們希望長期租約在澳洲普及，就必須從改變租屋觀念開始。
他說：「澳洲一直將租屋視為過渡性質。」
「我們仍停留在20 世紀50 年代的世界觀中，即租屋是個短暫的過渡期，是你廿多歲的時候離開家庭、與人合租一段時間，然後再買自己的房屋。直到現在租屋仍不被視為長遠的方法。」
福瑟林說：「可惜的是，我們的租務和監管制度仍然基於這一概念，這就是我們沒有長期租約的原因。考慮到澳洲預計有多少人會終身做租客，我們現在的確應該這樣。」
對地產經紀的經濟誘因
福瑟林示，澳洲有七成以上的租務是由地產經紀管理的，對他們經濟誘因也是澳洲不盛行初始長期租約的主要原因。
他說：「我們的租務制度並非尋求長期安穩。」
「地產經紀有經濟誘因去放租和管理物業。在德國等國家，業主自行放租和管理自己的物業是普遍現象。」
短租約和隨之而來的較低安穩性，在某程度上反映了澳洲的市場結構和擁有出租物業的「普通爸媽」這類非專業小規模投資者業主。
澳洲的業主更有可能將物業用於其他用途，例如在某個階段用來自住，這與在歐洲更加常見的公司業主不同。
專家表示，澳洲的短期租約主要是由地產經紀的經濟誘因推動。 Source: AAP / JAMES ROSS/AAPIMAGE
稅務誘因促成短期租約
房地產市場分析機構PropTrack的高級經濟分析師賴恩 (Paul Ryan) 表示，澳洲的投資物業稅務優惠也是短期租約盛行的一大原因。業主享有非常寛鬆的最低門檻和資產增值稅（capital gains tax）折扣，導致七成投資者擁有至少一個出租物業。
他稱：「為租客提供更長的租約和更大的租賃期保障，將大大有助於澳洲人考慮租屋是長期的選擇。」
賴恩又說：「租屋作為買屋的踏腳石這種文化觀念正在轉變，但仍需加上對現有業主提供更長租期的激勵措施，以及繼續鼓勵專門興建房屋作出租用途的公司業主進入市場。」
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